我们要告别超高层住宅了吗？｜说政经事

《住宅项目规范》（下称规范）于2025年5月1日起实施。这是由住房城乡建设部发布的国家标准。有业内人士形容，它是“政府把过去散落在各类文件中的强制性规范凝结在了一个文件里”。

该规范规定，住宅建筑平均层数的高层Ⅱ类（18-26层），建筑高度控制最大值限80米，容积率为2.4-2.8。规范将住宅建筑的平均层数分为五类，高层Ⅱ类是最高的。

这是不是意味着，超过80米的住宅不会再出现了，我们要告别超高层住宅了？

事实上，“限高80米”早在2018年住房城乡建设部发布的《城市居住区规划设计标准》中就有提及：要求19-26层的高层住宅，建筑高度控制最大值为80米。

此后几年，“限高”越来越严。

2020年，住房城乡建设部、国家发展改革委要求：一般不得新建500米以上建筑，严格限制新建250米以上建筑，新建100米以上建筑也应充分论证、集中布局。中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

多层，指楼层总数为4-6层的住宅。高层，指楼层总数12层以上、楼栋高度小于100米的住宅。超过100米，即为超高层住宅。

2021年，相关要求更为严格：一般不得新建超高层住宅，并且实行超高层建筑决策责任终身制。

在2022年的《“十四五”新型城镇化实施方案》中，要求“不得新建500米以上的建筑”，把两年前的前缀“一般”删除了，意味着一律叫停。

新一线城市，重庆、武汉、成都、西安、长沙等超高层住宅小区数量位居前列。视觉中国/图

哪些城市超高层住宅最多？

根据贝壳研究院2020年发布的《超高层住宅“画像”》：新一线城市重庆、武汉、成都、西安、长沙等超高层住宅小区数量位居前列。重庆以2200多栋排名首位，武汉以近1500栋的数量，排名第二。

在一线城市中，深圳更爱建高楼，拥有近290座200米以上的高楼，全国第一。2025年2月的数据显示，全市共有在用超高层建筑约1400栋。

在关于超高层居住体验的讨论中，人们享受着采光、通风、视野宽阔的同时，也不得不忍受缺氧、头晕等各种问题。

有业主抱怨，“住在高层，碰上大风天气，窗外刺耳的风声吵得睡不着觉。遇到电梯停电，得爬楼回到31层的家。住得越久，越不踏实，怕火灾、怕电梯故障。”

那么，过去为什么会有这么多超高层住宅出现？

资深投资人、曾在地产行业工作十余年的韩毓祥分析，一个现实原因是，在土地有限的情况下，开发商想要卖得更多，只能上调容积率，容积率又和建筑的高度密切相关。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉南方周末记者，有的城市因发展需要，追求造地标性建筑带动区域经济。还有些受制于环境，只能往高建，比如位于山城的重庆。

可以肯定的是，超高层住宅纷纷拔地而起的时代过去了。

近半年来，多地规范陆续出台。江苏省明确：各地一般不得新建100米以上的住宅建筑，若新建，要履行重大行政决策程序。江西省提出：住宅建筑高度不应大于54m，以小高层和多层住宅为主。山东省的“好房子建设标准指引”也写道：住宅建筑高度不宜高于54m。

一位地产行业资深专家告诉南方周末记者，经过十多年的发展，老百姓开始反思超高层建筑的风险，尤其警惕失火问题。中国现有的消防车云梯可以达到101米的高度，但就实际救火而言，挑战很大。

“它不像低层，消防车抵达后，马上就能施救。超高层对作业场地有要求，到现场后，要做完固定平衡稳定装置、调试液压系统等工作后，才能升至高空施救，所以从接到火警把车开出来，到在失火建筑周围布置好，需要更长时间。”

国家消防救援局数据显示，近年来，中国高层建筑火灾呈逐年上升趋势。2024年前8个月已达3.6万起，超过2023年全年总和。

韩毓祥分析，此次规范的出台是很明确的导向，即政府不希望住宅建得太高。这也与房地产领域今年以来最受关注的“好房子”建设息息相关。

卢文曦判断，高层和超高层住宅不敢说会杜绝，但一定会陆续退出历史舞台。他指出，建造超高层住宅，钢筋水泥的成本更高，经济性大打折扣。还存在高峰期电梯不够用，有些敏感的人上到高层会头晕，甚至感受到楼体摆动的问题，影响居住的舒适性。

“可能让你造，你也不一定想那么造了，消费者都想住舒适、安全的好房子，造得很高，得房率下去了，与住好房子的初衷也相违背。”

但此次规范还有一些内容比较模糊。有受访者提出，“文件只谈到26层以下，那么26层以上的住宅能不能建？如果能建，肯定会突破80米高的限制，怎么办？需要更明确的解释。”

前述不愿具名的专家也有相似困惑，“以往也有限高规定，但此前的经验是，如果要突破，就一事一议，上报、审批，最后导致大家都突破了。”

南方周末记者 梁婷

责编 张玥